Nekustamo īpašumu nozare ir viens no tiem ekonomikas indikatoriem, kas savlaicīgi un kopumā precīzi vēsta par noskaņojumu biznesa vidē un pārliecības līmeni par turpmāko attīstību. Par to liecina gan investīciju apjoms jaunos nekustamo īpašumu projektos, gan pieprasījuma un piedāvājuma tendences, gan cenu dinamika. Aizvadītie trīs gadi ir nesuši gana daudz jauninājumu, un nekustamo īpašumu nozare turpina pielāgoties Covid-19 pandēmijas izraisītajām pārmaiņām darba tirgū, kā arī energocenu kāpumam. Šajā rakstā īpaša uzmanība veltīta biroju tirgum, un jautājumiem, kas ir un būs aktuāli biroju attīstītājiem, ēku īpašniekiem un telpu nomniekiem.
Biroji neizzūd, tie pārveidojas
Darbs no mājām vēl nesen šķita kaut kas ekskluzīvs un grūti realizējams, – šobrīd tā ir pašsaprotama un izplatīta parādība. Lai arī biznesa vadītāji savus darbiniekus cenšas pulcināt birojos, bet darbinieki labprātāk strādā attālināti, kovida laiks pierādīja – tie, kuri labi strādāja birojā, turpina labi strādāt arī no mājām (un otrādi). Biroja nozīme slēpjas citur – tas apvieno darbiniekus vienotā korporatīvajā un vērtību kultūrā, kas ir ikvienam uzņēmumam. Tāpēc biroji aizvien būs pieprasīti, vienlaikus piedzīvojot transformācijas. Colliers dati liecina, ka Rīgā dažādās attīstības stadijās ir jauni biroji vairāk nekā 140 tūkstošu kvadrātmetru platībā, kas apsteidz būvniecībā esošo biroju platību gan Viļņā (125 tūkstoši m2), gan Tallinā (134 tūkstoši m2). Tiesa, jāņem vērā, ka gan Lietuvā, gan Igaunijā agrāk uzbūvēto biroju skaits un platība būtiski pārsniedz Latvijas piedāvājumu. Par pieprasījuma saglabāšanos pagaidām liecina arī biroju īres cenas – visās Baltijas valstīs tām ir augšupejoša tendence (A klases birojam Rīgā kāpums ir no aptuveni 15 līdz 18 eiro m2).
Runājot par biroju transformācijām, jāatzīmē divas tendences. Pirmkārt, attālinātā darba pieredze ir radījusi t.s. hibrīda-darba modeli, kas paredz attālināta un klātienes darba apvienojumu. Tas nozīmē, ka mūsdienīgam birojam jānodrošina gan telpas klātienes darbam, gan arī tehnoloģiskas iespējas nemitīgai saziņai ar attālināti strādājošajiem. Liels izaicinājums personāla vadības speciālistiem, kuru uzdevums ir saglabāt uzņēmumos vienotu komandas garu (tas ir iemesls, kāpēc daudzas kompānijas savu biroju arhitektoniskos un dizaina risinājumus pakārto uzņēmuma vērtībām un kultūrai). Otrkārt, no minētā hibrīd-darba modeļa izriet loģisks jautājums, – cik liels birojs nākotnē būs vajadzīgs? Visticamāk, jaunajos nomas līgumos nomnieki sagaidīs lielāku brīvību gan attiecībā uz nomas līgumu termiņiem, gan iespējām mainīt iznomāto platību.
Pāri visam – enerģijas dimensija
Gada nogalē nomnieki saņēma rēķinus par komunālajiem pakalpojumiem un lielākajai daļai tas drīzāk bija negatīvs pārsteigums. Ēku īpašniekiem jābūt gataviem, ka nomnieki biežāk uzdos jautājumus par to, kā veidojas izmaksas un to, vai īpašnieks ir darījis visu iespējamo, lai samazinātu ēkas enerģijas patēriņu. 2023. gads šajā ziņā turpinās pērn iesākto tendenci – aizvien lielāks “svars” nekustamo īpašumu attīstīšanā un iegādē būs enerģijas patēriņam un efektivitātei, jo enerģijas patēriņa faktors var kļūt par vienu no izšķirošajiem uzņēmuma konkurētspējā (īpaši – ražošanā).
Enerģijas izmaksu temats būs aktuāls pie ikgadējas nomas maksu indeksācijas, jo daudzu nomas līguma nomas maksa ir piesaistīta inflācijai. Pat ja nomas līgumā nav fiksēta maksimālā nomas maksas indeksācijas likme, ēku īpašniekiem būtu naivi cerēt uz nomas maksas pieaugumu, kas būtu vienā līmenī ar inflāciju Latvijā 20,8% apmērā (CSB dati, 2022.g. decembris pret 2021.g. decembri). Nomas maksu indeksācijas kopā ar augstiem komunālajiem maksājumiem, var likt nomniekiem izskatīt alternatīvas pāriet uz citām telpām (īpaši aktuāli tiem, kuri pieaugošās izmaksas pilnā apmērā nevar pārnest uz gala pircējiem).
Savukārt iznomātāju pusē tas nozīmē aizvien asāku konkurenci par nomnieku piesaisti. Neiznomātās platības ēkas īpašniekiem izmaksā dārgi, tāpēc ik pa brīdim varam redzēt akcijas piedāvājumus (pirmais mēnesis par brīvu, daži nākamie mēneši ar būtisku atlaidi, u.tml.). Jāņem vērā arī jaunu biroju gaidāmo ienākšanu tirgū šajā gadā. Tirgū ir sagaidāma segmentāciju starp jauniem, energoefektīviem birojiem un tādiem, kas būvēti agrāk, – laikā, kad enerģijas patēriņam uzmanību nepievērsa.
Augstās enerģijas cenas aktualizējušas arī jautājumu par ēku energoefektivitātes “mērīšanu”. Sastopoties ar mārketinga piedāvājumiem, šķiet, ka teju visi biroji Rīgā ir modernākie, enegroefektīvākie vai zaļākie. Bet ko tas īsti nozīmē? Vienkāršs benchmark ir BREEAM vai LEED sertifikācija, – tas nozīmē, ka neatkarīgs auditors ir iedziļinājies konkrētajā objektā un sniedzis savu vērtējumu. Tiesa, nomnieku izpratne par to, kā veidojās konkrētais novērtējums, kādi kritēriji tiek ņemti vērā, un, kāda ir atšķirība, piemēram, starp BREEAM “pass” un BREEAM “outstanding”, ir diezgan zemā līmenī.
Turpmākajos gados ilgtspējas un energoefektivitātes jomā arvien jūtamāku lomu uzņemsies finanšu sektors. Bankas, kuras ir iestājušās Net Zero Banking Alliance, jau paziņojušas par saviem mērķiem ilgtspējas jomā, tostarp arī attiecībā uz nekustamā īpašuma segmentu. Pieaugs arī spiediens no uzraugošajām institūcijām, tāpēc bankas jau tagad, finansējot komercīpašumus, uzdod aizvien vairāk jautājumu, kas saistās ar energoefektivitāti, kā arī biežāk tiks prasīti ēku energosertifikāti. Energoefektīvu ēku īpašniekiem tas varētu nozīmēt labākus finansēšanas nosacījumus, bet t.s. “vecajiem” projektiem bez konkrētām ambīcijām ilgtspējas jomā tendence, visticamāk, būs pretēja.
Pakalpojumu centru piesaiste – ar ko būsim pārāki?
Patīkami, ka arī Rīgā tiek pabeigti jaunu biroju kompleksi, un, ka Rīga šajā segmentā sāk mazināt gadiem ilgušo atpalicību no Viļņas un Tallinas. Sagaidāmie papildu 140 tūkstoši m2 ir mūsu tirgum vērā ņemams apjoms, tāpēc biroju nomas tirgū gaidāmas pārmaiņas. Viens no būtiskākajiem izaicinājumiem – jaunu nomnieku piesaiste, kas lielā mērā ir Rīgas pilsētas vadības komandas, LIAA un Latvijas valdības iespēja parādīt savu varējumu.
Nav jaunums, ka Latvija un citas Austrumeiropas valstis par vienu no savu pilsētu un ekonomiku attīstības dzinējspēkiem saskata globālos biznesa pakalpojumu centrus. Katra šāda centra ienākšana nozīmē tūkstošiem darba vietu, pieprasījumu pēc biroju telpām, dzīvokļiem un ikdienas pakalpojumiem. Jau vairākus gadus vērojam, ka ārvalstu uzņēmumi pārnes dažāda veida pakalpojumus uz Baltijas valstīm. Matemātika šeit ir pavisam vienkārša: A klases biroja noma Stokholmā ir 3 – 4 reizes dārgāka nekā Rīgā, tāpat arī atalgojums šajā nozarē Rīgā ir vismaz divas reizes zemāks.
Varētu šķist, ka Rīgai un visai Latvijai ir visas iespējas kļūt par līderi Eiropā biznesa centru piesaistē. Potenciālo veiksmes stāstu krietni sarežģī tas, ka Latvija konkurē ne tikai ar Lietuvu un Igauniju, bet arī Poliju, Ungāriju, Rumāniju un Horvātiju, kur biroju nomas un algu līmenis ir salīdzināms ar Latviju. Piemēram, salīdzinot IT sektorā nodarbināto izmaksas Latvijā (ap 20 eiro stundā, dati: Colliers) ar vidējo izmaksu rādītāju eirozonā (virs 40 eiro stundā), redzams, ka piedāvājot izglītotu cilvēkkapitālu, Latvijai ir labas izredzes konkurēt. Taču salīdzinot mūs ar citām Austrumeiropas valstīm, šīs priekšrocības zūd. Tas nozīmē, ka jāatrod citi faktori, ar kuriem varam būt pārāki.
Latvijā pēdējo gadu laikā biznesa pakalpojumu centru skaits nav mainījies (50 centru), bet ir pieaudzis tajos nodarbināto skaits (no 15 tūkstošiem cilvēku 2020.g. līdz 17 tūkstošiem 2021.g.), liecina Starptautisko biznesa pakalpojumu asociācijas dati. Jāatceras, ka ārvalstu uzņēmumi savus lēmumus balsta konkrētos aprēķinos un lielu lomu te spēlē gan nodokļu sistēma, gan darbaspēka pieejamība. Ja ar pirmo Latvija nu jau var sekmīgi konkurēt, darbaspēka pieejamības jomā ir problēmas. Tāpēc mūsu konkurētspējas “formula” ir izglītības sistēma, kurā apmācām konkurētspējīgu darbaspēku, izglītotu darbinieku piesaiste no citām valstīm, kā arī aktīva Latvijas komunikācija par mūsu piedāvājumu globālajiem biznesa pakalpojumu centriem.
Procentu likmes var ietekmēt lēmumus par investīcijām
Maz ticams, ka šogad dzirdēsim daudz jaunu paziņojumu par būvniecības uzsākšanu un tas ir saistīts arī ar aizdevuma likmju kāpumu. Ja attīstītājs (pie esošajām būvniecības izmaksām) cer saņemt līdzīgu ienesīgumu pie kāda bija pieradis pāris gadus iepriekš, būtu jāsaņem būtiski augstākas nomas maksas. Ja tirgū šādu iespēju nav, attīstītājiem nākas samazināt savas ienesīguma ekspektācijas, bet ņemot vērā pieaugošās procentu likmes, parādās vairākas citas alternatīvas. Kāpēc gan nekustamo īpašumu investoram būtu jāsamierinās ar 6% ienesīgumu, jācīnās ar kapitāla piesaisti, jāveic nemitīgas pārrunas ar būvnieku un nomniekiem vai pircējiem, ja var iegādāties, piemēram, Latvijas valsts 10 gadu obligāciju ar ienesīgumu 4,6% apmērā un dzīvot salīdzinoši mierīgi? Investoru aktivitāte nekustamo īpašumu segmentā saglabāsies, taču lielāku uzmanību ieguldītāji pievērsīs risku diversifikācijai.
Iepriekš aprakstītie faktori ietekmēs aktivitāti tirgū, taču nekas neliecina, ka ieguldījumi un jaunu projektu virzība varētu apstāties. Jāatceras, ka nekustamo īpašumu projektu attīstība ir process, kas ilgst vairāku gadu garumā, tāpēc tirgus jau šobrīd kalkulē to, kāda varētu būt ekonomikas attīstība un apstākļi pēckara laikā.
