Новость о том, что цены на квартиры в рижских микрорайонах в типовых проектах советской постройки в сентябре снизились на 2% – это новый показатель за последние годы. И хотя, если оценивать динамику цен в годовом разрезе, виден небольшой рост (значительно ниже средней инфляции), в целом это указывает на новую тенденцию: люди стремятся сменить место жительства и делают это, несмотря на большую неопределенность, нестабильность и рост цен в строительной отрасли. В этом году мы ощущаем устойчивый спрос на займы как для покупки частных домов, так и для их строительства. Это говорит о том, что часть владельцев и арендаторов квартир готовы кардинально сменить образ жизни и место жительства — перебраться в частный дом. С учетом роста цен практически во всех сферах, для семьи, которая хотела бы построить частный дом и могла бы себе позволить вносить ежемесячный платеж по кредиту в размере нескольких сотен евро, общий доход должен составлять как минимум 2500–3000 евро после уплаты налогов.
Растет число и сумма займов
С начала этого года до конца сентября сохранялся стабильный объем кредитов на строительство, с тенденцией к небольшому росту. Если оценивать число выданных займов по сравнению с 2021 годом, то в третьем квартале этого года зафиксирован рост на 44%, а в плане объемов финансирования — на 59%. Эта касается в основном клиентов, которые уже собирались строить дом — купили землю и разработали проект. Несмотря на рост цен и трудности, связанные с доступностью отдельных стройматериалов, люди все-таки приняли решение в пользу того, чтобы реализовать замысел до конца. Осенью можно прогнозировать небольшое сокращение, поскольку ясно, что уже невозможно успеть достроить жилье в этом году — работы откладываются до весны. Если же говорить о новых заявлениях на получение кредита, то следует отметить: люди интересуются вариантами финансирования для покупки земли и строительства дома, возможной суммой кредита, собирают информацию о процентных ставках, которые повышаются из-за роста межбанковской ставки Euribor. С учетом того, что и для покупки земли, и для строительства дома человеку необходимо в том числе собственное финансирование, многие внимательно следят за событиями на рынке недвижимости, чтобы дождаться правильного момента, например, для продажи своей квартиры или приобретения земельного участка.
Средняя сумма, которую клиенты берут в кредит на строительство жилья, составляет примерно 150 тысяч евро. Оценивая возможности погасить заем, следовало бы принимать во внимание рост ставки Euribor в этом году. Для сравнения: если кредит в размере 100 тысяч евро сроком на 20 лет был взят в мае этого года, то ежемесячный платеж составлял около 500 евро. Сейчас же это были бы уже 600 евро, и ставка Euribor, по-видимому, продолжит повышаться. С учетом роста цен практически во всех сферах, для семьи, которая хотела бы построить частный дом и могла бы себе позволить вносить ежемесячный платеж по кредиту в размере нескольких сотен евро, общий доход должен составлять как минимум 2500–3000 евро после уплаты налогов.
Зеленый кредит на жилье для энергоэффективного дома
Жилье выбирают ближе к Риге, площадью до 100 квадратных метров
Если проанализировать, каким люди видят следующее места жительства, то становится очевидным, что в топе неизменно Рижский регион. При этом следует выделить Адажский, Марупский, Ропажский, Сигулдский края, а также Царникаву, Икшкиле, Гаркалне. В более отдаленных районах это отдельные крупные города в Видземе и Курземе. В течение последних лет фиксируется множество случаев, когда благодаря возможности работать дистанционно люди полностью меняют образ жизни. Например, из квартиры на Тейке переезжают в частный дом в Валмиере или Цесисе. Это неправда, что банк не кредитует проекты, которые находятся дальше 100 километров от Риги. Правда в том, что условия сделки будут отличаться в зависимости от того, строится ли дом в населенном пункте, который пользуется спросом, или в месте на окраине, где рынок недвижимости фактически отсутствует.
Самая популярная площадь новых частных домов составляет примерно 100–150 квадратных метров. Что касается столь важного вопроса как отопление, то большинство клиентов делают выбор в пользу тепловых насосов разного вида; также уже на стадии разработки проекта люди предусматривают возможность установки солнечных панелей. Здесь следует упомянуть еще одну тенденцию: люди, которые живут в уже построенном и сданном в эксплуатацию доме, увеличивают сумму кредита, чтобы заменить установленный ранее газовый котел на тепловой насос, работающий за счет электроэнергии.
Финансирование на повышение энергоэффективности жилья
Требуются: накопление, земля и надежный строитель
На пути к реализации мечты о частном доме жители сталкиваются с тремя наиболее распространенными препятствиями: это нехватка собственного финансирования, ограниченное предложение земельных участков и трудности с поиском надежных строителей по доступной цене.
Что касается строительства частного дома, банк требует от клиента наличия софинансирования в размере 15–20% от общих строительных расходов (включая гарантию ALTUM, которая покрывает значительную часть собственного финансирования). Учитывая, что минимальные строительные расходы в нашем банке установлены в размере 1200 евро за один квадратный метр жилплощади, в случае с домом на 100 квадратных метров софинансирование должно составлять ориентировочно от 15 до 25 тысяч евро. С гарантией ALTUM и в отдельных случаях — с грантом — требуемая сумма может быть наполовину меньше. Если человеку нужен еще и земельный участок, то объем софинансирования и другие условия будут зависеть от месторасположения земли. Но максимальный объем финансирования обычно не превышает 60–70% от стоимости покупки участка. Если у человека в собственности есть квартира, которую он планирует со временем сменить на частный дом, то ее можно заложить, и тогда при покупке земельного участка банк может требовать меньшую сумму софинансирования. Кроме того, учитывая, что переезд может растянуться на несколько лет — от продажи нынешней квартиры, разработки проекта дома и до его сдачи в эксплуатацию, — банк может предложить так называемое промежуточное финансирование, которое может упростить жизнь в период перемен.
Финансируется и покупка земли
Необходимо развенчать миф, что банки якобы не финансируют покупку земли. Это не так. Банки, конечно, оценивают будущую стоимость недвижимости в конкретном месте, и от расположения земельного участка будет зависеть размер необходимого собственного финансирования. Расстояние от Риги здесь не будет единственным и главным критерием. Речь тут больше о перспективе развития места, уровне спроса и рынке недвижимости. Число клиентов, которых интересует заем для приобретения земли, в этом году выросло примерно на 50%.
Что касается выбора строителей, тут следует выделить две главные тенденции: одни ищут надежного строителя среди знакомых, другие доверяют производителям полностью или частично готовых домов (например, модульные дома под ключ).
Следует также отметить, что сейчас в Государственной земельной службе образовались длинные очереди: изменения в расчете налога на недвижимость мотивируют людей как можно скорее сдавать дома в эксплуатацию. В кредитных договорах есть условие о сдаче дома в эксплуатацию в определенный срок, но поскольку в настоящий момент эти обстоятельства не зависят от наших клиентов, мы продлеваем сроки.
Банки в Латвии кредитуют и продолжат кредитовать строительство частных домов и покупку земли, несмотря на рост цен в строительстве и других отраслях. Однако прежде, чем взяться за такой амбициозный проект как строительство собственного дома, стоило бы со всей ответственностью оценить свои доходы — как в настоящий момент, так с прогнозом на будущее. Ведь каким бы ни был проект вашего дома, где бы ни находился земельный участок, решающим фактором будет ваша способность ежемесячно погашать расходы по кредиту. Поэтому мы призываем консультироваться о возможностях кредитования строительства с опытными банковскими специалистами.
Ивар Голованов
руководитель Группы финансирования частного строительства банка SEB
