Вопреки инфляции, растущим расходам на обслуживание и геополитической неопределенности рынок жилья в Латвии по-прежнему горяч. При этом наметились новые тенденции: пока владельцы четырехкомнатных квартир ищут меньшую жилплощадь, чтобы сэкономить на отоплении, желающих поселиться в частном доме так много, что продавцы начали проводить аукционы.
Новые тенденции
«Цены в новых проектах по-прежнему находятся на высоком уровне — в среднем около 2500–3000 евро за квадратный метр. Это продиктовано не только ограниченным предложением на рынке нового, энергоэффективного жилья, но и растущими строительными расходами и себестоимостью проектов», — отмечает руководитель Центра консультаций частных лиц банка SEB Марис Опинцанс.
Ситуация на вторичном рынке сейчас очень отличается от той, что была в начале года. «Летом в этом сегменте, особенно если говорить о серийных проектах, существенно увеличилось предложение. Владельцы трех- и четырехкомнатных квартир в преддверии нового отопительного сезона хотят сменить жилплощадь на меньшую. Часть жителей ищет возможность сменить имеющееся жилье на новое, более энергоэффективное. И еще часть жителей просто очень хорошо осознает риски, связанные со сроками эксплуатации конкретных домов и их дальнейшим использованием», — объясняет М. Опинцанс.
В свою очередь на рынке частных домов число качественных предложений по цене, которую могут себе позволить жители со средней зарплатой, ограничено — как в Риге, так и в регионах. «Обозначилась новая практика: в некоторых случаях продавцы проводят частные аукционы, потому что покупателей очень много», — говорит М. Опинцанс.
Тон задает энергоэффективность
«Удорожание энергоресурсов стимулирует желание покупать или строить энергоэффективное жилье. В связи с этим растет и число выданных SEB зеленых кредитов на жилье. Если весной на них приходилось лишь несколько процентов от общего числа выданных займов, то летом — уже около 10%. Все больше зеленых кредитов выдается не только на покупку квартир, но и на строительство частных домов. И мы прогнозируем, что спрос на такие кредиты, для приобретения энергоэффективного жилья, будет только расти», — отмечает М. Опинцанс.
В первом полугодии 2022-го финансирование на покупку или строительство частных домов оказалось на 20% больше, чем в прошлом году. Растет спрос на кредиты именно для строительства домов. Это можно объяснить как стремлением людей приспособить жилье под свои желания и потребности, так и недостаточным предложением частных домов оптимальной жилой площади (до 200 квадратных метров).
Самые дорогие частные дома по-прежнему в Риге. Здесь средняя сумма кредита на строительство такого жилья составляет около 160 тысяч евро, на покупку — около 140 тысяч евро; в Рижском регионе это 165 тысяч и 150 тысяч евро соответственно. На остальной территории Латвии займы для приобретения частного дома немного ниже: около 120–140 тысяч евро в случае с покупкой и около 120–160 тысяч евро при строительстве. К тому же клиентам нужно считаться с необходимостью большего собственного финансового участия, поскольку рыночная стоимость, определенная оценщиком недвижимости, может ограничивать сумму предоставляемого кредита.
«На финансирование частных домов приходится около четверти сделок. Что касается квартир, мы видим, что 63% всех сделок по-прежнему приходится на дома годов постройки после 2000-го. Средняя сумма займа в этом сегменте сейчас в два раза ниже, чем в проектах, построенных после 2000 года, а именно — 53 тысячи евро против 106 тысяч. Сравнивая суммы кредитов на квартиры в разных регионах, можно отметить, что самые дорогие объекты в категории новостроек — в столице, и здесь средний объем финансирования составляет около 110 тысяч евро. В свою очередь самые дешевые предложения — в сегменте старых зданий за пределами Рижского района: в этом случае средняя сумма кредита составляет около 38,5 тысяч евро», — добавляет М. Опинцанс.
Зеленый кредит на жилье для энергоэффективного дома
Растут цены на жилье и суммы кредитов
За 6 месяцев этого года цены на жилье выросли в среднем на 10–13%, что особенно заметно в крупнейших микрорайонах Риги и в региональных центрах, таких как Адажи, Огре, Елгава, Юрмала, Валмиера, Саласпилс. В свою очередь в малых региональных городах такого быстрого роста не наблюдалось. Видя рост цен на жилье, а также общую инфляцию, жители пытаются копить и вкладывать деньги, в том числе покупая недвижимость.
С учетом роста цен на недвижимость увеличиваются и суммы, занимаемые жителями на покупку или строительство жилья. За первые шесть месяцев 2022-го по сравнению с соответствующим периодом прошлого года средняя сумма жилищного кредита выросла примерно на 15% и составила почти 83 тысячи евро, свидетельствуют обобщенные данные банка SEB.
Объем жилищных кредитов вырос на 4,5%
В первой половине этого года банк SEB выдал жилищных кредитов на сумму чуть больше 94 миллионов евро, это на 4,5% больше, чем за соответствующий период 2021-го. С другой стороны, число сделок сократилось на 9%. Средний срок погашения кредита остался прежним — около 22 лет, но среднемесячная сумма платежа немного увеличилась и составила около 380 евро.
«Однако сейчас как потенциальные заемщики, так и те, кто уже погашает ранее взятый кредит, должны считаться с более высокими ежемесячными платежами в будущем. Семилетний период отрицательной ставки Euribor закончился, и ставки начинают расти. Ставка Euribor применяется к 98% кредитов, а это значит, что платежи вырастут у большинства заемщиков», — говорит М. Опинцанс.
Например, если по кредитному договору общая ставка была 2% плюс 6-месячный Euribor (который до сих пор был равен нулю), и дата пересмотра ставки была 1 августа, то теперь общая ставка составляет уже 2,65%. Дату пересмотра процентной ставки каждый заемщик может узнать в своем интернет-банке. Разумеется, в каждом случае прирост будет индивидуальным, но пример расчета такой: если остаток по кредиту составляет 100 000 евро, срок погашения — 20 лет, а общая процентная ставка увеличивается на 1 процентный пункт, то ежемесячный платеж вырастет в среднем на 50 евро. Следовательно, общие расходы увеличатся на 600 евро в год.
