Есть ли основания говорить о перегреве рынка недвижимости?

За девять месяцев этого года банк SEB предоставил ипотечных кредитов на 134 миллиона евро, что на 49% больше, чем год назад, в свою очередь число сделок выросло на 30%. Наибольший прирост как по количеству сделок, так и по объему финансирования в этом году зафиксирован в сегменте частных домов, что можно объяснить и недостаточным предложением в сегменте квартир, и желанием жителей существенно улучшить жилищные условия.

В сегменте частных домов финансирование удвоилось

С учетом крайне высокого спроса и недостаточного предложения на рынке недвижимости, а также стремительно растущих расходов на строительство, в настоящее время мы наблюдаем рост рыночной стоимости недвижимости во всех сегментах. 

Цены сейчас растут быстрее, чем в земельной книге показываются зарегистрированные сравнимые сделки, поэтому мы все чаще сталкиваемся с ситуацией, когда рыночная цена превышает стоимость, определенную оценщиком. 

Это значит, что клиентам может быть доступна меньшая сумма финансирования, чем они ожидают, и надо считаться с необходимостью большего собственного участия. Одно из решений в таком случае — это, безусловно, поддержка Altum, которая помогает уменьшить размер участия заемщика. Больше половины оформленных в этом году займов в банке SEB были с поддержкой Altum — либо для семей, либо для молодых специалистов.

По данным банка SEB, в этом году по сравнению с предыдущим наиболее существенно вырос спрос на финансирование в сегменте частных домов. Если в 2020 году на покупку или строительство таких домов было направлено около четверти от общего предоставленного финансирования, то в этом году — уже треть. Объем финансирования в этом сегменте увеличился почти вдвое, а число сделок — на 64%.

Средняя сумма займа в этом году на 13% больше, чем годом ранее, и она составляет около 100 тысяч евро.

Самый высокий спрос сохраняется в Рижском регионе, куда уходит половина предоставленного финансирования. Наиболее востребованы Гаркалнский, Адажский, Кекавский, Саласпилсский и Бабитский края. Примерно треть финансирования направляется на покупку или строительство домов в столице, а остальное — на проекты в других местах по Латвии.

Цены на квартиры в новых проектах достигли в среднем 2000 евро за квадратный метр 

Последние тенденции свидетельствуют о существенном росте спроса на квартиры в новых проектах как на первичном, так и на вторичном рынке, что можно объяснить желанием покупателей получить более качественное и экологичное жилье. Это способствует формированию благоприятной для девелоперов недвижимости инвестиционной среды за счет увеличения доступности квартирных площадей.

По мере повышения спроса наблюдается еще одна тенденция: с учетом ситуации покупатели вносят авансовый платеж для резервации еще до сдачи объекта в эксплуатацию, и у некоторых застройщиков доля зарезервированных на самом начальном этапе строительства квартир достигает трети от общего числа, при том, что сдача объектов планируется только через полтора года.

C повышением спроса растут цены во всех сегментах. Например, в новых проектах эконом-класса цены достигли 2000 евро за квадратный метр и продолжают расти. Для сравнения, год назад за квадратный метр просили в среднем около 1600 евро. 

В свою очередь при строительстве частного дома необходимо считаться с растущими затратами на стройматериалы и рабочую силу. Строительные расходы сейчас в среднем начинаются от 1400 евро за квадратный метр. Кроме того, важно помнить, что в процессе строительства смета может увеличиваться, поэтому расходы следует считать с осторожностью и с запасом на случай удорожания.

Наряду с ростом затрат при строительстве частных домов клиенты сталкиваются также с дефицитом материалов, увеличением сроков доставки и с нехваткой рабочей силы. Поэтому, строя дом, необходимо принимать во внимание более длительный цикл строительства и, соответственно, более долгий период ввода в эксплуатацию, который за последние годы вырос с 18-ти вплоть до 36-ти месяцев.

Вдобавок, оценивая рынок недвижимости стран Балтии в целом, можно сделать вывод, что в Латвии цены за квадратный метр во всех сегментах сейчас самые низкие. 

Рынок недвижимости не перегревается

Впрочем, несмотря на наблюдаемую активность на рынке недвижимости, в настоящее время нет оснований говорить о его перегреве. В отличие ситуации перед кризисом 2008 года отношение общества к кредитным обязательствам сейчас куда более осторожное.

Кроме того, сегодня действует целый ряд законодательных и регуляторных правил, которые устанавливают принципы ответственного кредитования, не позволяя клиентам брать на себя чрезмерные обязательства. К примеру, работают кредитный регистр и регистр платежей за полученные услуги, где обобщается информация об обязательствах заемщиков. 

Банки, принимая решения о предоставлении финансирования, тоже придерживаются строгих правил как в отношении общей суммы займа, которая не может превышать общих доходов за шесть лет, так и касательно ежемесячных платежей — они не могут быть больше 40% от ежемесячных доходов.

И наконец, важно отметить, что недвижимость, которая сейчас покупается и служит залогом, имеет хорошую ликвидность — это значит, что в случае необходимости ее можно будет продать.