Открыть мобильную версию сайта Top

Экономическая среда - 12.03.2021
nekustāmais īpašums | koronavīruss

Рынок недвижимости на фоне пандемии – кто приобрел и кто потерял в этот год

Рынок недвижимости на фоне пандемии – кто приобрел и кто потерял в этот год Foto: Benjamin Child, Unsplash

Несмотря на прогнозы о возможном падении цен на недвижимость и количество сделок, 2020 год прошел без драматических изменений. Объем инвестиций в сегмент недвижимости в Балтии превысил отметку в 1 миллиард евро, которая в последние годы уже стала стандартом, однако каждый сегмент недвижимости по-разному почувствовал пандемию Covid-19.

Пропавшие туристы

Больше всего был затронут гостиничный бизнес: в странах Балтии более 80% клиентов гостиниц – из других стран, и из-за ограничений на поездки поток посетителей практически полностью остановился, о чем свидетельствует и количество закрытых гостиниц. О восстановлении этого сегмента еще рано говорить, и многое будет зависеть от темпов вакцинации и общих достижений в ограничении вируса, но достаточно уверенно можно сказать, что и 2021 год для этого сегмента будет очень тяжелым, так как никаких существенных улучшений ситуации не ожидается и в туристический сезон.

Розничная торговля и рассыпающиеся кирпичи

Второй сильно затронутый сегмент – торговые центры. Установленные в стране ограничения на торговлю, социальное дистанцирование, отсутствие программ поддержки, а также рывок э-коммерции существенно повлияли на результаты торговых центров – большая часть арендаторов потребовали скидки на аренду, а в некоторых центрах увеличился удельный вес свободных площадей.

Для реализации Ваших планов

Если Вам нужны дополнительные деньги, выберите цель и сравните предлагаемые финансовые решения.

В каждой стране ограничения и их влияние на работу торговых центров были различными, но по данным Европейской ассоциации инвесторов в недвижимость (INREV) в Европе в целом снижение стоимости собственности в этом сегменте началось во 2-м квартале 2020 года, когда инвестиционные фонды, которые концентрировались на активах розничной торговли, пережили самое сильное снижение стоимости с 2009 года.

Однако, здесь есть существенная разница между торговыми центрами, где большую часть площади занимают продавцы товаров первой необходимости (продукты, аптеки, зоомагазины), и крупными торговыми центрами, где удельный вес продавцов товаров первой необходимости меньше.

В центрах, где основной целью покупателей является приобретение товаров первой необходимости, снижение потока посетителей не так драматично и, следовательно, результаты работы менее затронуты.

Конкуренция торговых центров

За последние 10 лет в Риге открылись новые и расширены имеющиеся торговые центры, увеличив объем торговых площадей на 55%, а это значит, что у покупателей существенно выросло число альтернатив, где потратить свои деньги, поскольку торговые центры конкурируют не только между собой, но и со всеми игроками э-коммерции.

Это на рынке может создать расслоение, поскольку арендаторы также следят, сколько торговых площадей и в каком месте они им нужны, и предпочтение будет отдаваться торговым центрам с наибольшим потоком людей.

В свою очередь, поток людей сможет обеспечить хорошее, соответствующее ежедневным привычкам перемещений, место расположения, а также привлекательная концепция арендатора, чтобы у покупателей было желание пойти в конкретный торговый центр.

Скорее всего, перемены мы также увидим в договорах аренды – более четкое определение «форс-мажора», основанная на обороте арендная плата и облегченные условия расторжения договора в случае ухода якорного арендатора.

Всё же есть и позитивные тенденции. По данным ЕЦБ остатки на счетах домохозяйств с 1-го по 3-й квартал 2020 года в Латвии возросли на 3,9%, что в абсолютных цифрах составляет 340 млн. евро. Ясно, что при снятии торговых ограничений и по мере роста уверенности потребителей в прогнозах на будущее, большая часть этих денег будет потрачена на потребительские товары.

Где мое рабочее место?

В сегменте бюро наблюдается большая неясность – большей части работников бюро приходится работать удаленно, и у многих работа из дома всё ещё является обыденностью, поэтому в области недвижимости актуальным стал вопрос о необходимости бюро в будущем. По данным Google Mobility, количество людей на рабочих местах и в общественном транспорте в Риге за первые 6 недель 2021 года уменьшилось на 37% и 47% соответственно по сравнению с предыдущим годом, в результате чего офисы в настоящее время загружены значительно меньше, чем до пандемии.

На то, как каждый из нас воспринимает удаленную работу, влияют наши индивидуальные обстоятельства как дома, так и в офисе. За последний год мы столкнулись скорее не с удаленной работой, а с работой в пандемию, поскольку многим работникам параллельно со своей работой еще надо поддерживать детей в школе. С открытием школ удаленная работа может стать еще более привлекательной, но многое будет зависеть от того, насколько удобно посещение бюро впишется в повседневную логистику.

Скорее всего, часть работников продолжит работать удаленно и после пандемии, однако, будет доминировать модель, при которой работники будут работать пару дней в неделю из дома, что снизит площадь, необходимую для офиса.

Например, если предприятие сейчас арендует 1000 кв.м в бюро класса B за 9 евро/кв.м, то в будущем оно может арендовать 500 кв.м в бюро класса A, сертифицированного BREEAM или LEED, за 15 евро/кв.м. В результате у предприятия будут не только более низкие затраты, но и значительные преимущества для работников – сертификация зданий означает определенный стандарт качества, где внимание уделяется качеству воздуха, хорошему самочувствию работников и потреблению ресурсов, что снижает затраты на коммунальные услуги.

Однако, это всё не так просто, и потребует серьезного планирования как со стороны предприятия, так и со стороны работников. Если все работники в понедельник и пятницу работают удаленно, а в остальные дни – в офисе, то эта модель не создаст возможности снизить имеющуюся площадь бюро.

Скорее всего, что в этом сегменте мы сможем увидеть сильное давление со стороны арендаторов в отношении условий договора аренды, что будет связано как с гибкостью с точки зрения арендуемой площади, так и с точки зрения условий договора аренды, а так же возрастут требования арендаторов к качеству бюро и аспектам долгосрочного развития.

Где мой пакет?

Лучше всего пандемию пережил складской сегмент, поскольку благодаря рывку э-коммерции существенно возрос объем доставляемых товаров. Одновременно высокие требования покупателей к скорости доставки товаров создают существенные вызовы логистическим цепочкам предприятий и дополнительные требования к складским площадям.

Это заметили также инвесторы, и спрос на логистические активы способствовал росту цен в этом сегменте, что показывает снижение прибыльности, то есть ожидаемой отдачи инвесторов – по данным Savills впервые в истории доходность лучших логистических объектов Европы в 2020 году упала ниже доходности сегмента розничной торговли. Исторически в портфелях инвесторов европейской недвижимости около 40% приходилось на сегмент бюро, в то время как у логистических объектов было только 10-15%. Однако, учитывая имеющиеся тенденции, довольно уверенно можно сказать, что произойдет перераспределение потоков капитала в пользу сегмента логистики.

Ситуация в Балтии похожа – доходность об объектов логистики даже существенно выше, чем на других рынках Европы, что делает Балтию привлекательной целью для инвестиций. Одновременно надо учесть, что рынок Балтии мал, и здесь не будут создаваться большие логистические центры как в Германии или Польше.

У нас больше доминируют логистические центры, которые являются последними во всей цепочке доставки, поэтому цены на собственность всё еще будут зависеть от места расположения объекта и состава арендаторов на конкретном объекте.

Каким будет будущее?

Инвесторам доступны финансовые ресурсы, которые нужно инвестировать, и пока в Балтии доходность в сегменте недвижимости будет выше, чем в Скандинавии и Центральной Европе, инвесторы будут пытаться использовать эти возможности.

Сейчас в Латвии самая большая проблема рынка недвижимости – недостаток новых и качественных активов, что подтверждают также крупнейшие инвестиционные сделки 2020 года, в которых были видны уже очень хорошо известные названия.

Развитие новых проектов более рискованно, однако оно в будущем может сделать рынок Латвии и Балтии еще более привлекательным для новых иностранных инвесторов. Также при появлении новых активов увеличится давление арендной платы на старые объекты, заставляя делать вложения для сохранения своей конкурентоспособности.

Недвижимость в ЕС создает примерно 36% от общей эмиссии СО2, поэтому существенное внимание как со стороны инвесторов, так и со стороны банков и арендаторов будет направлено на энергоэффективность зданий и сертификацию недвижимости. Многие нормативные акты на европейском уровне находятся еще в стадии разработки, однако направление движения уже ясно.

По данным Мирового банка, чтобы достичь выдвинутых климатических целей, для недвижимости объем выбросов СО2 до 2030 года должен быть снижен на 36%. Изменения уже видны и в законодательстве Латвии, и в возросших требованиях по энергоэффективности. Более качественный продукт означает и более высокие расходы на строительство, поэтому они повлияют на конечную цену продукта, однако одновременно достигается экономия из-за сниженных расходов на коммунальные услуги.

Янис Озолиньш
Глава Управления по обслуживанию крупных предприятий и финансирования недвижимости банка SEB

Лишь 32% предприятий
основаны женщинами.
Изменим статистику вместе!

 

 
  • Предпринимательство - 26.02.2021

    На прилавках интернет-магазинов востребованы также фрукты и овощи — опыт Rimi Latvia

    На прилавках интернет-магазинов востребованы также фрукты и овощи — опыт Rimi Latvia

    Созданный в конце 2019 года интернет-магазин Rimi Latvia не только завоевал доверие потребителей, но и играет все более важную роль в развитии предприятия. К тому же, ошибочным оказалось предположение, что работники магазина не сумеют выбрать самые красивые фрукты и овощи.

    Подробнее

  • Предпринимательство - 01.02.2021

    E-коммерции предприятий — будем ли мы впредь покупать кирпичи в интернете?

    E-коммерции предприятий — будем ли мы впредь покупать кирпичи в интернете?

    В 2020 году фон в виде пандемии Covid-19 дал возможность электронной коммерции предприятий совершить стремительный скачок и добиться небывалых показателей как в Латвии, так и в Балтии в целом. Те, кто ранее уже применял цифровые решения, сейчас наслаждаются ростом. Кроме того, все больше компаний сейчас пользуются обстоятельствами, чтобы меняться. Однако перед бизнесом по-прежнему остается ряд серьезных вызовов, которые будут притормаживать направленную вверх кривую — если своевременно эти вызовы не распознать, то рост электронной коммерции может оказаться краткосрочным.

    Подробнее


Еще по данной теме

Архив

Контакты

  • +371 26668777
    +371 67779988

    Блокирование карт и интернет-банка

    24/7

    Другие вопросы

    Для частных лиц

    Пн. - Пт. 08.00 - 18.00

    Для предприятий

    Пн. - Пт. 08.30 - 18.00

S|E|B

Uzmanību! Jūsu pārlūkprogramma neatbilst SEB mājas lapas prasībām, lūdzu, atjaunojiet to vai izmantojiet citu ierīci lapas aplūkošanai.

Attention! Your web browser does not correspond to the requirements needed to visit SEB website. Please change web browser or device that you use for browsing the site.

Внимание! Ваш браузер не отвечает требованиям, необходимым для посещения сайта SEB. Просим поменять браузер или устройство, при помощи которого вы производите поиск в браузере.