Несмотря на прогнозы о возможном падении цен на недвижимость и количество сделок, 2020 год прошел без драматических изменений. Объем инвестиций в сегмент недвижимости в Балтии превысил отметку в 1 миллиард евро, которая в последние годы уже стала стандартом, однако каждый сегмент недвижимости по-разному почувствовал пандемию Covid-19.
Пропавшие туристы
Больше всего был затронут гостиничный бизнес: в странах Балтии более 80% клиентов гостиниц – из других стран, и из-за ограничений на поездки поток посетителей практически полностью остановился, о чем свидетельствует и количество закрытых гостиниц. О восстановлении этого сегмента еще рано говорить, и многое будет зависеть от темпов вакцинации и общих достижений в ограничении вируса, но достаточно уверенно можно сказать, что и 2021 год для этого сегмента будет очень тяжелым, так как никаких существенных улучшений ситуации не ожидается и в туристический сезон.
Розничная торговля и рассыпающиеся кирпичи
Второй сильно затронутый сегмент – торговые центры. Установленные в стране ограничения на торговлю, социальное дистанцирование, отсутствие программ поддержки, а также рывок э-коммерции существенно повлияли на результаты торговых центров – большая часть арендаторов потребовали скидки на аренду, а в некоторых центрах увеличился удельный вес свободных площадей.
В каждой стране ограничения и их влияние на работу торговых центров были различными, но по данным Европейской ассоциации инвесторов в недвижимость (INREV) в Европе в целом снижение стоимости собственности в этом сегменте началось во 2-м квартале 2020 года, когда инвестиционные фонды, которые концентрировались на активах розничной торговли, пережили самое сильное снижение стоимости с 2009 года.
Однако, здесь есть существенная разница между торговыми центрами, где большую часть площади занимают продавцы товаров первой необходимости (продукты, аптеки, зоомагазины), и крупными торговыми центрами, где удельный вес продавцов товаров первой необходимости меньше.
В центрах, где основной целью покупателей является приобретение товаров первой необходимости, снижение потока посетителей не так драматично и, следовательно, результаты работы менее затронуты.
Конкуренция торговых центров
За последние 10 лет в Риге открылись новые и расширены имеющиеся торговые центры, увеличив объем торговых площадей на 55%, а это значит, что у покупателей существенно выросло число альтернатив, где потратить свои деньги, поскольку торговые центры конкурируют не только между собой, но и со всеми игроками э-коммерции.
Это на рынке может создать расслоение, поскольку арендаторы также следят, сколько торговых площадей и в каком месте они им нужны, и предпочтение будет отдаваться торговым центрам с наибольшим потоком людей.
В свою очередь, поток людей сможет обеспечить хорошее, соответствующее ежедневным привычкам перемещений, место расположения, а также привлекательная концепция арендатора, чтобы у покупателей было желание пойти в конкретный торговый центр.
Скорее всего, перемены мы также увидим в договорах аренды – более четкое определение «форс-мажора», основанная на обороте арендная плата и облегченные условия расторжения договора в случае ухода якорного арендатора.
Всё же есть и позитивные тенденции. По данным ЕЦБ остатки на счетах домохозяйств с 1-го по 3-й квартал 2020 года в Латвии возросли на 3,9%, что в абсолютных цифрах составляет 340 млн. евро. Ясно, что при снятии торговых ограничений и по мере роста уверенности потребителей в прогнозах на будущее, большая часть этих денег будет потрачена на потребительские товары.
Где мое рабочее место?
В сегменте бюро наблюдается большая неясность – большей части работников бюро приходится работать удаленно, и у многих работа из дома всё ещё является обыденностью, поэтому в области недвижимости актуальным стал вопрос о необходимости бюро в будущем. По данным Google Mobility, количество людей на рабочих местах и в общественном транспорте в Риге за первые 6 недель 2021 года уменьшилось на 37% и 47% соответственно по сравнению с предыдущим годом, в результате чего офисы в настоящее время загружены значительно меньше, чем до пандемии.
На то, как каждый из нас воспринимает удаленную работу, влияют наши индивидуальные обстоятельства как дома, так и в офисе. За последний год мы столкнулись скорее не с удаленной работой, а с работой в пандемию, поскольку многим работникам параллельно со своей работой еще надо поддерживать детей в школе. С открытием школ удаленная работа может стать еще более привлекательной, но многое будет зависеть от того, насколько удобно посещение бюро впишется в повседневную логистику.
Скорее всего, часть работников продолжит работать удаленно и после пандемии, однако, будет доминировать модель, при которой работники будут работать пару дней в неделю из дома, что снизит площадь, необходимую для офиса.
Например, если предприятие сейчас арендует 1000 кв.м в бюро класса B за 9 евро/кв.м, то в будущем оно может арендовать 500 кв.м в бюро класса A, сертифицированного BREEAM или LEED, за 15 евро/кв.м. В результате у предприятия будут не только более низкие затраты, но и значительные преимущества для работников – сертификация зданий означает определенный стандарт качества, где внимание уделяется качеству воздуха, хорошему самочувствию работников и потреблению ресурсов, что снижает затраты на коммунальные услуги.
Однако, это всё не так просто, и потребует серьезного планирования как со стороны предприятия, так и со стороны работников. Если все работники в понедельник и пятницу работают удаленно, а в остальные дни – в офисе, то эта модель не создаст возможности снизить имеющуюся площадь бюро.
Скорее всего, что в этом сегменте мы сможем увидеть сильное давление со стороны арендаторов в отношении условий договора аренды, что будет связано как с гибкостью с точки зрения арендуемой площади, так и с точки зрения условий договора аренды, а так же возрастут требования арендаторов к качеству бюро и аспектам долгосрочного развития.
Где мой пакет?
Лучше всего пандемию пережил складской сегмент, поскольку благодаря рывку э-коммерции существенно возрос объем доставляемых товаров. Одновременно высокие требования покупателей к скорости доставки товаров создают существенные вызовы логистическим цепочкам предприятий и дополнительные требования к складским площадям.
Это заметили также инвесторы, и спрос на логистические активы способствовал росту цен в этом сегменте, что показывает снижение прибыльности, то есть ожидаемой отдачи инвесторов – по данным Savills впервые в истории доходность лучших логистических объектов Европы в 2020 году упала ниже доходности сегмента розничной торговли. Исторически в портфелях инвесторов европейской недвижимости около 40% приходилось на сегмент бюро, в то время как у логистических объектов было только 10-15%. Однако, учитывая имеющиеся тенденции, довольно уверенно можно сказать, что произойдет перераспределение потоков капитала в пользу сегмента логистики.
Ситуация в Балтии похожа – доходность об объектов логистики даже существенно выше, чем на других рынках Европы, что делает Балтию привлекательной целью для инвестиций. Одновременно надо учесть, что рынок Балтии мал, и здесь не будут создаваться большие логистические центры как в Германии или Польше.
У нас больше доминируют логистические центры, которые являются последними во всей цепочке доставки, поэтому цены на собственность всё еще будут зависеть от места расположения объекта и состава арендаторов на конкретном объекте.
Каким будет будущее?
Инвесторам доступны финансовые ресурсы, которые нужно инвестировать, и пока в Балтии доходность в сегменте недвижимости будет выше, чем в Скандинавии и Центральной Европе, инвесторы будут пытаться использовать эти возможности.
Сейчас в Латвии самая большая проблема рынка недвижимости – недостаток новых и качественных активов, что подтверждают также крупнейшие инвестиционные сделки 2020 года, в которых были видны уже очень хорошо известные названия.
Развитие новых проектов более рискованно, однако оно в будущем может сделать рынок Латвии и Балтии еще более привлекательным для новых иностранных инвесторов. Также при появлении новых активов увеличится давление арендной платы на старые объекты, заставляя делать вложения для сохранения своей конкурентоспособности.
Недвижимость в ЕС создает примерно 36% от общей эмиссии СО2, поэтому существенное внимание как со стороны инвесторов, так и со стороны банков и арендаторов будет направлено на энергоэффективность зданий и сертификацию недвижимости. Многие нормативные акты на европейском уровне находятся еще в стадии разработки, однако направление движения уже ясно.
По данным Мирового банка, чтобы достичь выдвинутых климатических целей, для недвижимости объем выбросов СО2 до 2030 года должен быть снижен на 36%. Изменения уже видны и в законодательстве Латвии, и в возросших требованиях по энергоэффективности. Более качественный продукт означает и более высокие расходы на строительство, поэтому они повлияют на конечную цену продукта, однако одновременно достигается экономия из-за сниженных расходов на коммунальные услуги.
